Was beim neuen Berliner Mietspiegel zu beachten ist

von Stephan Dorn

Vor wenigen Wochen wurde der neue Berliner Mietspiegel 2005 veröffentlicht, den viele Vermieter zum Anlass nehmen, Mieterhöhungen auszusprechen. Grund genug, einmal den rechtlichen Hintergrund zu erläutern.

Der Vermieter ist gemäß § 558 Abs. 1 BGB berechtigt, die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn in dem Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Die verlangte Mieterhöhung muss begründet werden. Der Vermieter kann zur Begründung auf den aktuellen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen.

Der Berliner Mietspiegel 2005 ist unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin anwendbar, die bis zum 31.12.2003 bezugsfertig geworden sind. Dagegen gilt der Berliner Mietspiegel nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern, preisgebundenen (öffentlich geförderte) Wohnungen und solche Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2004 bezugsfertig geworden sind.

Das Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich nur dann wirksam, wenn es von allen Vermietern abgegeben wird, und allen Mietern, die den Mietvertrag abgeschlossen haben, zugeht. Der Vermieter kann selbstverständlich auch einen Dritten, z. B. eine Hausverwaltung, bevollmächtigen. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein (Sperrfrist). Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen werden dabei nicht berücksichtigt.

Der Mieter hat nach Zugang einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB die Möglichkeit, bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens seine Zustimmung zu erteilen. Geht dem Mieter ein solches Mieterhöhungsverlangen z. B. im November 2005 zu, steht ihm eine Überlegungsfrist bis 31. Januar 2006 zu. Erklärt der Mieter seine Zustimmung, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, in dem genannten Beispiel also ab 1. Februar 2006.

Der Mieter sollte seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete selbstverständlich nur dann erklären, wenn das Mieterhöhungsverlangen sowohl formell als auch materiell wirksam ist und keine Fehler enthält. Die Nettokaltmiete (ohne Betriebs- und Heizkosten) darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. Diese Kappungsgrenze gilt jedoch nicht für Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten und Modernisierungsmaßnahmen. Begründet der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit dem aktuellen Mietspiegel, so ist zu prüfen, ob die Wohnung dem richtigen Mietspiegelfeld zugeordnet worden ist und die Wohnlage korrekt berücksichtigt wurde.

Darüber hinaus sind für deutlich unterdurchschnittlich ausgestattete Wohnungen entsprechende Abschläge vorzunehmen, die sich aus dem Mietspiegel ergeben. Für Wohnungen, die laut Mietspiegel bestimmte Sondermerkmale aufweisen (z.B. modernes Bad, moderne Einbauküche, hochwertiger Bodenbelag, etc.), sieht der Mietspiegel entsprechende Zuschläge vor. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete muss in dem Mieterhöhungsverlangen verständlich dargelegt und ausreichend begründet werden. Der Mieter ist verpflichtet, seine Zustimmung zu einem rechtmäßigen Mieterhöhungsverlangen innerhalb der ihm zustehenden Überlegungsfrist zu erklären. Anderenfalls läuft der Mieter Gefahr, dass ihn der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung verklagt.

Stellt sich heraus, dass die begehrte Mieterhöhung nur teilweise gerechtfertigt ist, sollte der Mieter eine Teilzustimmung erklären. Übrigens: Falls das Mieterhöhungsverlangen aus formellen oder sonstigen Gründen insgesamt unwirksam ist, muss der Mieter nicht reagieren und den Vermieter auch nicht auf die Fehler der Mieterhöhung hinweisen. Bevor der Mieter in einem derartigen Fall allerdings das „Risiko“ einer Klage des Vermieters auf Zustimmung eingeht, sollte er zunächst kompetenten Rechtsrat eines Rechtsanwalts oder des Mietervereins einholen.