Alter Pächter, neuer Pächter und ein dreiseitiger Vertrag?

Was beim Nutzerwechsel auf einem Datschen-Grundstück beachtet werden sollte

Das kommt heutzutage nicht selten vor: Pächter eines „Datschen“-Grundstückes mit Vertrag aus DDR-Zeit wollen ihre bisherige Freizeitoase aufgeben. Die Gründe dafür können unterschiedlich sein. Bei vielen Aufgabewilligen ist es das fortgeschrittene Alter, bei anderen das mangelnde Geld für die Pacht, und noch andere ziehen dem Arbeitsplatz oder den Kindern hinterher. Doch eines möchte niemand: sein Eigentum, den mit Fleiß und Findigkeit und erheblichem finanziellen Einsatz errichteten „Bungalow“, ohne eine Entschädigung weggeben. Genau das aber passiert bei diesen Grundstücken, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen: Kündigt der Pächter, fallen alle Baulichkeiten und auch alle Anpflanzungen dem Grundstückseigentümer zu. Doch der kann damit oft gar nichts anfangen. Viel lieber hätte er einen neuen Pächter, der ihm weiter regelmäßig Einnahmen sichert.

Aber die meisten Grundstückseigentümer wissen inzwischen: Es wird schwerer, neue Pächter zu finden. Wer will schon dauerhaft ein Grundstück bewirtschaften, auf dem ihm nichts gehört? Um sich die Pacht als Einnahmequelle zu erhalten, sind Grundstückseigentümer deshalb zunehmend bereit, einen „Dreiseitigen Vertrag“ zu akzeptieren. Dieses Modell sieht folgendermaßen aus: Der neue Pächter steigt zu den bestehenden Bedingungen in den Nutzungsvertrag aus DDR-Zeit ein. Das Häuschen, eventuelle andere Baulichkeiten und die Anpflanzungen kauft der neue Pächter seinem Vorgänger ab.

Juristisch ist das alles korrekt. Und für den bisherigen Pächter stellt der „Dreiseitige Vertrag“ eine unter den gegebenen Bedingungen akzeptable Lösung dar.

Doch was ist mit dem neuen Pächter? Er muß eines wissen: Für den Vertrag, in den er eingestiegen ist, gilt weiter das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Danach kann der Grundstückseigentümer den Vertrag im Jahr 2015 umstandslos kündigen. Nach einer Investitionsschutzfrist von sieben Jahren fällt das Eigentum an den Baulichkeiten, Anpflanzungen etc. im Jahre 2022 dem Grundstückseigentümer zu. Der neue Pächter ist nicht wirklich Eigentümer des „Bungalows“ geworden. Er kann ihn nicht vererben. Und verkaufen könnte er ihn nur, wenn der Grundstückseigentümer wiederum einen „Dreiseitigen Vertrag“ mit einem neuen Pächter akzeptiert, der dann wiederum den Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterliegt. Die Attraktivität des Modells nimmt ab, je mehr wir uns dem Jahr 2015 nähern.

Allerdings kommt es derzeit häufig auch vor, daß Grundstückseigentümern mit den Pächtern einen vollkommen neuen Pachtvertrag abschließen, während der Neupächter dem Altpächter eine bestimmte Summe für die Baulichkeit bezahlt. Wie das nun mit dem Eigentum an der Baulichkeit ist, wird dabei nicht so genau formuliert. Vor dieser Verfahrensweise kann nur gewarnt werden. Denn mit der Kündigung des alten Nutzungsvertrages, der dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterlag, fällt das Eigentum an der Baulichkeit dem Grundstückseigentümer zu. Das gilt auch, wenn der den „Bungalow“ gar nicht wollte und erst einmal einverstanden war, das alles so zu regeln.

Fazit: Eine Lösung für den Nutzerwechsel auf „Datschen“-Grundstücken, die dauerhaft den Bedürfnissen des Lebens standhält, gibt es derzeit nicht. Sie kann nur der Gesetzgeber schaffen, indem er den Fortbestand des Eigentum an Baulichkeiten anerkennt, das DDR-Bürger in das wiedervereinigte Deutschland eingebracht haben. Das wäre nicht nur für die bisherigen und potentiellen neuen Nutzer der Grundstücke von Vorteil, sondern auch für die Grundstückseigentümer. Ohne dauerhaft gesicherte Pachtverhältnisse haben sie keine dauerhaft gesicherten Einnahmen. Unter den Bedingungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in seiner jetzigen Fassung kann allen Seiten nur geraten werden, einen Nutzerwechsel nur unter fachkundigem Beistand anzugehen.

Weitere Informationen:

Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Irmastr. 16, 12683 Berlin, Tel 030/514 888 0, Fax 030/514 888 78, E-Mail: info@vdgn.de, Internet: www.vdgn.de

Über die angegebenen Adressen kann telefonisch, postalisch, per Fax und E-Mail sowie im VDGN-Internetshop auch das Ratgeberheft „Aktuelles Recht um das Freizeit- und Erholungsgrundstück in den NBL - 50 Fragen und Antworten“ bezogen werden. Es kostet 4 Euro plus 1 Euro für Versand und Porto.