Oh, holder Frühling!

Bitte einmal Frühling zum Schnuppern. Die kleine Carlotta (2) aus Köpenick hat den ersten sonnigen Frühlingstag in Müggelheim jedenfalls richtig genossen. Noch dick eingemummelt ging sie mit Tagesmutter und Hund zum Entenfüttern an die Große Krampe - so hatte auch das liebe „Federvieh” etwas vom schönen Wetter. So manches Bröckchen Brot landete allerdings im eigenen „kleinen Schnabel” und auf den kleinen Mäuerchen in der Grünanlage konnte man auch so richtig schön klettern. Nach dem hundertjährigen Kalender bleibt uns das Wetter allerdings nicht so hold: Danach soll die erste Aprilhälfte rau, kalt, stürmisch und regnereisch werden. Erst ab dem 22. April wird es wam. Text/Foto: sip

Vom Traum zum Albtraum

Preisverfall für Immobilien in Müggelheim noch nicht gestoppt

Von Petra Zoepf

Ein Häuschen im Grünen – viele (Neu)Berliner haben sich diesen Traum seit Beginn der 90er Jahre im Südosten Berlins erfüllt. Der Reiz der wald- und wasserreichen Landschaft hat die Häuslebauer damals magisch angezogen. Beim Run auf den „Wannsee des Ostens“ wollte keiner zu spät kommen. Die Preise für Grundstücke kletterten bis 1996 in schwindelnde Höhen. Die für alte, vor 1930 gebaute Häuser, ebenfalls.

Doch dann begann der Preisrutsch. Laut Berliner Gutachterkommission, bei der die Kaufpreise gesammelt und statistisch ausgewertet werden, ist seither für Einfamilienhäuser (ab Baujahr 1990) der Quadratmeterpreis Geschossfläche (GFZ 0,4) von 1900 € auf 1600 € gefallen. Noch stärker nach unten purzelten die Preise für Altbauten. Waren 1996 durchschnittlich noch 1700 € fällig, lag der Preis 2006 bei 1100 € pro Quadratmeter. „Die höchsten Preise werden noch in Wendenschloss erzielt“, weiß Knut Berger, bei der Kommission für die Preissammlung im Südosten Berlins zuständig. Den Abwärtstrend hält er für normal, denn „der Immobilienmarkt hatte sich bis Mitte der 90er Jahre unrealistisch entwickelt.“ Seines Erachtens ist die Talsohle erreicht und die Preise stagnieren.

Diese Beobachtung teilen Immobilienmakler nicht. „Müggelheim, Schmöckwitz und Karolinenhof werden im Preis noch weiter nach unten sacken“, prognostiziert Uwe G. Bachmann. Auch für Rahnsdorf, Wilhelmshagen und Hessenwinkel beurteilt der Immobilienmakler die Lage als schwierig. „Wassergrundstücke werden allerdings nach wie vor gut verkauft, egal ob bebaut oder unbebaut“, so Bachmann. Eine gute Nachfrage verzeichnet sein Büro in Altglienicke, Mahlsdorf und Biesdorf-Süd, Bohnsdorf hingegen sei problematisch.

Der Immobilienmarkt in Müggelheim sei ganz speziell strukturiert, hat der Makler in seiner langjährigen Erfahrung beobachtet. „Dort ziehen Leute hin, die da aufgewachsen sind oder bereits in Müggelheim gelebt haben.“ Für diese Menschen spiele dann auch der Lärm vom Flughafen Schönefeld keine Rolle. Das gelte auch für Bewohner aus Berlins Zentrum, die Autolärm und schlechte Luft gerne gegen Fluglärm und grüne Umgebung tauschen.

Ähnliche Erfahrungen hat Anke Heidt gemacht. Die Inhaberin vom Heidt Immobilien-Service findet es bedauerlich, dass sich für Objekte in Müggelheim kaum jemand interessiert. „Ende 2005, bevor die Eigenheimzulage gestrichen wurde, gab es nochmal einen Run, aber seither ist der Markt im Südosten Berlins ruhig geworden“, konstatiert die Maklerin. Sie hat den Trend festgestellt, dass die Leute wieder mehr Richtung Innenstadt suchen, auch Mahlsdorf und Kaulsdorf seien gefragt. „Häuser ab 280.000 € aufwärts werden häufiger gesucht, ebenso Altbauten“, berichtet Frau Heidt.

Seit Ende der Fußballweltmeisterschaft hat das Geschäft bei MPW Immobilien einen Kick bekommen. „Die Käufer sind entschlossener“, fasst Michael Werner zusammen. Musste er sonst 100 Exposés verschicken um ein Haus zu verkaufen, reichen jetzt 30 Exemplare aus, um einen Käufer zu finden. Aus seiner Erfahrung sind Kietzer Feld, Wendenschloss, Johannisthal und Altglienicke sehr begehrte Gegenden. „Dort stagnieren die Preise oder ziehen sogar leicht an“, so der Makler. Für Müggelheim hat er einen Preisverfall von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr festgestellt. „Das liegt an der Flughafenentscheidung und am großen Angebot.“ Seiner Meinung nach kaufen dort Leute, die sich anderswo kein Haus leisten können.

Als Silberstreif am Immobilienhimmel erweisen sich da vielleicht die aktuellen Bodenrichtwerte für 2007, die bei der Wertermittlung im Bezirksamt Treptow-Köpenick jetzt vorliegen. Demnach stagniert der Quadratmeterpreis in Müggelheim bei 85 €, lediglich Rahnsdorf (95 €) und Schmöckwitz (80 €) sind nochmals leicht gefallen. Am teuersten ist Wendenschloss-Süd (170 €) sowie Werlseestraße und Hahns Mühle (je 160 €). „Die Talsohle scheint durchschritten“, urteilt Jutta Müller von der Wertermittlungsabteilung im Bezirksamt. Seit zwei Jahren hätten sich die Bodenrichtwerte kaum noch nach unten verändert. Vor gut zehn Jahren lagen die Preise fast doppelt so hoch.

Um dem Preisverfall bei Immobilien Einhalt zu gebieten, rät Uwe G. Bachmann seinen Kunden, die Häuser zu vermieten. „Das ist oftmals die bessere Lösung, als zu Schnäppchenpreisen zu verkaufen“, meint der Immobilienexperte.

Was ist Geschossflächenzahl?

Geschossflächenzahl (GFZ) 0,4 heißt, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.

Beispiel: Grundstück 500 m2 darf mit 200 m2 Geschossfläche bebaut werden (entspricht ca. 160 m2 Wohnfläche)

Im Quadratmeterpreis der Gutachterkommission sind die Grundstücke auf dieser Basis enthalten.